Desarrollos habitacionales de tipo popular y su percepción de habitabilidad: caso práctico Aguascalientes, México

Introducción

La habitabilidad de los desarrollos habitacionales refleja la capacidad que tienen los hogares, su espacio público y su entorno urbano para ser habitados. En el caso de la ciudad de Aguascalientes, a partir de la segunda industrialización en los años setenta del siglo pasado proliferó la construcción de vivienda popular y se observó una segregación socioespacial, principalmente hacia el oriente (Camacho y Guzmán, 2023). De 1971 a 2007 la superficie construida en la ciudad destinada a desarrollos habitacionales populares se incrementó en 89% con la llegada de empresas trasnacionales como Xerox Mexicana, Nissan, Texas Instrument, Donalson, entre otras. Las inmobiliarias se dedicaron a construir principalmente desarrollos de tipo popular en lotes de 90 m^².

La llegada de importantes empresas marcó un antes y un después en el desarrollo urbano, sumando a ello la implementación y la aplicación de la legislación urbana, que a lo largo de la historia de la ciudad de Aguascalientes ha presentado una asignación y clasificación de los desarrollos urbanos construidos. Estos aspectos representan implicaciones que transforman el tejido social, económico y urbano en la ciudad de Aguascalientes.

El artículo es producto de la investigación realizada en la Universidad Autónoma de Aguascalientes por parte del Cuerpo Académico de Estudios Urbanos y Ordenamiento del Territorio (CAEUOT). Las preguntas directrices de la investigación son las siguientes: ¿cuál ha sido la evolución de los desarrollos habitacionales?, ¿cuáles son las características y determinantes de los desarrollos habitacionales?, ¿qué modelo urbano han configurado los tipos de desarrollos habitacionales identificados? y, por último, ¿es posible proponer modelos habitacionales alternativos que tiendan a un desarrollo urbano sustentable?

Para dar respuesta a estas interrogantes el tiempo destinado fue dos años (2015-2017). Responder a esas preguntas permite hallar cuáles son los principales indicadores que generan una apropiada calidad de vida en desarrollos habitacionales con lotes mínimos, y sobre la base de los resultados obtenidos se puede incidir en la normatividad urbana y en las características que deben cumplir los fraccionamientos que están construyendo los inmobiliarios.

El objetivo central de este artículo es evaluar las características urbanas y de habitabilidad de los desarrollos habitacionales populares de la ciudad de Aguascalientes. Tales desarrollos son aquellos cuyos lotes habitacionales tienen una superficie de 90 m² (Gobierno del Estado de Aguascalientes, 2013). Los objetivos específicos del artículo son: a) hallar los desarrollos habitacionales de tipo popular en lotes de 90 m^² y sus características urbanas, b) obtener la percepción y habitabilidad que tiene la población sobre sus desarrollos habitacionales.

Para la caracterización de los desarrollos habitacionales se seleccionan, a partir de una muestra, 56 desarrollos habitacionales populares. La información sobre las características (físicas) urbanas se obtiene con documentos oficiales, fichas de observación y bases de datos. Respecto de la percepción de la población sobre el lugar donde habitan, se aplica una encuesta en doce fraccionamientos cuyos reactivos se orientan a identificar la percepción de actividad vandálica, seguridad, tranquilidad, orgullo y calidad de los espacios públicos. La información cualitativa se complementa con los resultados de un taller de participación ciudadana.

Este estudio es relevante por acentuar la visibilidad y la importancia de la opinión y la percepción del lugar que habitan las personas. Sobre la base de los resultados obtenidos es posible incidir en la normatividad urbana y en las características que deben cumplir los fraccionamientos que están construyendo los inmobiliarios. Los resultados aportan a distinguir nuevas alternativas en el crecimiento de los desarrollos habitacionales, y genera aportes que coadyuven a mejorar la sustentabilidad de las ciudades.

El artículo se estructura mediante un marco teórico donde se aborda la habitabilidad urbana, las técnicas y los criterios para evaluar la normatividad, su repercusión en el diseño y la construcción de los desarrollos habitacionales populares. En segundo lugar se plantea la metodología, en la cual se describe el tipo de investigación, el tamaño de la muestra y la hipótesis propuesta, juntamente con las variables e indicadores que lo constituyen. En tercer lugar se explica el proceso metodológico, constituido por dos elementos principales: la caracterización de los desarrollos habitacionales y la percepción de la población acerca de su desarrollo habitacional. Este último, es importante señalarlo, fue abordado a partir de la aplicación de un instrumento; es decir, de una encuesta, y además de un taller urbano participativo.

Marco teórico: habitabilidad, calidad de vida y desarrollos habitacionales

La habitabilidad urbana y su vínculo con la calidad de vida

Son varios los enfoques de la habitabilidad, desde lo físico-espacial hasta el abordaje de la habitabilidad urbana con una perspectiva medioambiental como factor decisivo del desarrollo urbano sustentable. Desde la perspectiva del bienestar, de las necesidades y los satisfactores sobre la calidad de vida, la habitabilidad en el espacio urbano es una condición habitacional donde la vivienda está integrada físicamente a la ciudad, con buena accesibilidad a servicios y equipamientos, rodeada de un espacio público de calidad; se carece de esta cuando la vivienda, aun estando en buenas condiciones, se encuentra emplazada en un área vulnerable, marginal y de difícil acceso (Moreno, 2008).

La calidad de vida desde esta noción y desde las necesidades humanas en el espacio donde habitan parte del supuesto de que el grado de bienestar de los individuos está en función de que puedan satisfacer sus necesidades y requerimientos: a mayor satisfacción mayor será su calidad de vida. Para una necesidad existe un satisfactor, y el nivel de satisfacción que se logre depende de las distintas formas de percepción y valoración que tiene el individuo o sociedad del espacio que habita, es decir del hábitat donde se desarrolló (Moreno, 2008, p. 50).

En síntesis, para que exista calidad de vida en los espacios, en este caso los que existen dentro de un desarrollo habitacional, estos deberán tener principalmente áreas urbanas habitables para el ser humano. De ahí se puede concluir que sin habitabilidad no hay calidad de vida o, mejor dicho, la habitabilidad constituye una condicionante para el desarrollo de calidad de vida dentro del espacio urbano (Moreno et al., 2008).

Técnicas y criterios para evaluar la habitabilidad de la vivienda

Dentro de las metas que plantea el objetivo 11 Ciudades y Comunidades Sostenibles, corresponde a “asegurar el acceso de todas las personas a viviendas y servicios básicos adecuados, seguros y asequibles y mejorar los barrios marginales” (Naciones Unidas, s/f). Esto manifiesta la importancia y la relevancia que se da nivel mundial a que las viviendas tengan servicios básicos adecuados y accesibles. Según ONU-Hábitat, el espacio vital suficiente de una vivienda es aquel que “cuenta con menos de cuatro personas por cuarto disponible” (s/f). Además de tener acceso a agua mejorada y acceso a saneamiento adecuado.

Los elementos considerados para una vivienda adecuada, según ONU-Hábitat (s/f), son: i) seguridad de tenencia, ii) disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones e infraestructura, iii) asequibilidad, iv) habitabilidad, v) accesibilidad, vi) ubicación, vii) adecuación cultural. La vivienda adecuada está reconocida como un derecho en los instrumentos internacionales, incluidos la Declaración de los Derechos Humanos y el Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales. La vivienda adecuada debe proveer más que cuatro paredes y un techo. Se deben cumplir un conjunto de condiciones particulares antes de considerarse “vivienda adecuada” (ONU-Hábitat, s/f).

Existen una gran variedad de esfuerzos para evaluar la habitabilidad; un ejemplo de ello son los criterios e indicadores que presenta el Consejo Nacional de Vivienda en México (CONAVI); en este caso se puede señalar el contar con infraestructura mínima: drenaje y alcantarillado, agua potable, energía eléctrica, alumbrado público, vialidades, entre otros. Con respecto a la ubicación de los desarrollos habitacionales, se sugiere: integralidad y proximidad al área urbana, conectividad y movilidad. En cuanto a las características naturales que impactan en los predios, CONAVI sugiere evitar, entre otros indicadores, los siguientes: terrenos rocosos que dificulten la instalación de redes, terrenos ubicados en zonas propicias de inundación, en áreas de recargas de acuíferos y de erosión hídrica, así como donde se presenten fallas geológicas y desarrollos en barrancas, cañadas, rellenos sanitarios y deslizamientos de suelo.

La normatividad y sus repercusiones en el diseño de los desarrollos habitacionales

Las leyes que regulan las características de los fraccionamientos en el estado de Aguascalientes se encuentran enmarcadas en la normatividad urbana; esta ha tenido cambios a lo largo del tiempo y ha incidido definitivamente en el diseño de la ciudad.

En la publicación del Periódico Oficial del Órgano del Gobierno Constitucional del Estado, emitida el 29 de mayo de 1994, se indicó, en su artículo 313, las condiciones que deben tener los fraccionamientos habitacionales urbanos de tipo popular. De manera sintética, las principales características que regularon el diseño de los desarrollos construidos en esta etapa de la ciudad fueron: sus lotes no deben tener una superficie menor de 90 metros cuadrados, el aprovechamiento predominante será de vivienda, y se permitirá solamente el 20% de la superficie vendible para áreas comerciales o de servicios en las zonas autorizadas. El fraccionador donará al municipio el 15% de la superficie neta del fraccionamiento debidamente urbanizada; las vialidades colectoras deberán tener una anchura de quince metros y las calles locales de doce metros.

En El Código Urbano publicado el 7 de octubre de 2013 se hicieron los siguientes cambios: el tamaño del lote mínimo disminuyó de 90 m^² a 75 m^²; la superficie vendible de áreas comerciales y de servicios se incrementó del 20% al 30%. Las áreas de donación se mantuvieron en el 15%, y las vialidades colectoras aumentaron a una anchura mínima de 27 metros y las vialidades subcolectoras deberán ser de 21 metros de paramento a paramento. En cuanto a las vialidades locales, permanecieron con la misma dimensión.

El Código Urbano del año 2022, el cual regula actualmente el desarrollo urbano del estado de Aguascalientes, indica que la superficie mínima del lote permanece en 75 m². El porcentaje de áreas de donación disminuye del 15% al 12% de superficie neta vendible. La superficie de las áreas comerciales y de servicios pasa del 30% al 20% de la superficie vendible. Las vialidades ahora se definen por rangos de dimensiones: las vialidades colectoras de entre 22 y 27 metros de derecho de vía, las subcolectoras de quince y veintiún metros, y las vialidades locales permanecen con un ancho de doce metros. Desde diciembre de 2022 la legislación urbana de la ciudad no presenta división socioeconómica y plantea la lotificación por medio de densidades.

Evolución de la vivienda popular en la ciudad de Aguascalientes

En la ciudad de Aguascalientes predominan, en su gran mayoría, los desarrollos habitacionales de tipo popular, donde se han generado características de habitabilidad diferentes a otros puntos de la ciudad, y se observa una segregación socioespacial, principalmente hacia el oriente, donde se concentra la mayor parte de la población (Camacho y Guzmán, 2023). A partir de la segunda industrialización, que tuvo la ciudad en la segunda mitad del siglo XX, predominó en el área urbana la vivienda popular. Este efecto de la industrialización se observa claramente en la superficie construida de unidades habitacionales populares: en un periodo de once años (de 1971 a 1984) se construyeron 785 ha (hectáreas) (Figura 1). Esta es una superficie mayor de la que se observó entre los años de 1901 a 1970 cuando se construyeron 502 ha en 69 años.

Figura 1

Superficie construida de desarrollos habitacionales populares en la ciudad de Aguascalientes

Fuente: Elaboración propia con información de Franco (2016).

El dinámico y complejo proceso de urbanización que envolvió a la ciudad de Aguascalientes a partir de la segunda mitad de la década de los setenta como fruto de la industrialización y la posterior incorporación de la tierra ejidal al crecimiento urbano, planteó la necesidad de normar el desorden -prevaleciente y futuro- que se auguraba si no se proyectaban las debidas estrategias para su control (Franco, 2016, p. 367).

Para el período 1985 a 1993 se construyeron 74 desarrollos habitacionales populares, con un crecimiento prácticamente al doble del periodo de 1971 a 1984, ya que el proceso industrializador se intensificó en este periodo (Figura 1). Este proceso industrializador se incrementó con la llegada de empresas trasnacionales como Xerox Mexicana, Nissan, Texas Instrument, Donalson, entre otras. Las inmobiliarias se dedicaron a construir principalmente desarrollos de tipo popular en lotes de 90 m², ya que este era el mínimo permitido por la legislación estatal hasta el año 2013, en que cambia y baja el lote mínimo a 75 m². En 2007, la conformación urbana de la ciudad era en su mayoría vivienda popular. La superficie construida es dominada con un 69% por este tipo de vivienda clasificada como popular, cuya mayor proporción se localiza en la zona oriente de la ciudad (Figura 2). Dadas las características de la vivienda, los espacios y los usos de suelo de esos desarrollos habitacionales, definidos en la normatividad expuesta previamente, se plantea como hipótesis que los desarrollos habitacionales de tipo popular en lotes de 90 m^² que se han construido en la ciudad de Aguascalientes no tienen un grado aceptable de habitabilidad, tanto en sus características urbanas como por la percepción que tiene de ellos la población que los habita. En la siguiente sección se expone la metodología desarrollada para responder a esta hipótesis.

Figura 2

Aguascalientes: Distribución de desarrollos habitacionales según nivel socioeconómico, 2007

Fuente: Retomado de (Franco, 2016, p. 407)

Metodología

La investigación se centra en las viviendas construidas en lotes de 90 m^², tamaño de lote mínimo aceptado en la ciudad hasta 2013. Posteriormente, tal como se indicó previamente, dicha dimensión disminuyó a 75 m² en la ciudad. El estudio corresponde a una investigación aplicada y las técnicas empleadas son la observación directa controlada, diseño de encuesta y un taller de diseño urbano participativo. El caso de estudio es la ciudad de Aguascalientes.

La metodología que guía el estudio se divide en dos partes. La primera está orientada a conocer las características urbanas de los desarrollos habitacionales populares de la ciudad. La segunda se enfoca en conocer la percepción que tiene la población sobre las condiciones de habitabilidad de su desarrollo habitacional.

Para la primera parte se realizaron fichas de observación, información documental y bases de datos oficiales. Los indicadores evaluados fueron sobre vivienda, vialidad, equipamiento urbano y lotificación.

Para la segunda parte, se utilizaron dos estrategias. Primero, se llevó a cabo una encuesta con diez preguntas orientadas a conocer la percepción de los entrevistados sobre vandalismo, seguridad, tranquilidad, orgullo, calidad del fraccionamiento, así como de sus espacios públicos. La información de las encuestas se complementó con un taller de diagnóstico urbano participativo.

El taller se desarrolló en el fraccionamiento Haciendas de Aguascalientes, específicamente en la parroquia María Madre y Reina de Nuestras Familias. Se determinó este lugar por la factibilidad de reunir a los participantes en un punto, el cual la gente ubicara fácilmente y, además, para tener un espacio con las dimensiones necesarias para realizar la actividad. La dinámica del taller consistió en organizar a los participantes en mesas temáticas. Las preguntas fueron expuestas a los participantes, quienes individualmente escribían sus repuestas. Las preguntas versaban sobre el estado actual del entorno de su fraccionamiento y de su vivienda, por lo que, paralelamente, se realizaba la discusión de las preguntas a manera de focus group. Las respuestas se agruparon por temas, y al finalizar se expusieron las relatorías de los resultados en cada mesa temática.¹

Dados los alcances de este trabajo, la información recabada corresponde a una muestra de desarrollos habitacionales populares de la ciudad obtenida a partir de un muestreo no probabilístico definido por:

Donde, N= Número de fraccionamientos, Z= Nivel de confianza, p= Proporción esperada de éxito, q= Proporción complementaria, E= Margen de error.

Las estimaciones se realizaron en dos escalas. Primero, se definió el número de desarrollos habitacionales, en el cual se evaluaron sus características urbanas. Para ello se consideraron los 154 desarrollos habitacionales populares de la ciudad en 2015. El resultado fue 48 desarrollos habitacionales por analizar, y se decidió aumentar esta cantidad a 56 para disminuir el margen de error. Segundo, para establecer el número de cuestionarios a realizar la muestra se estimó en función de la población que habita en desarrollo (252,428 habitantes) en 2015. El resultado de la muestra fue 68 cuestionarios; esta cantidad se amplió a 144 para disminuir el margen de error. Ambas muestras se calcularon con un nivel de confianza del 90%.

A partir de los anteriores cálculos, se seleccionó de manera aleatoria los desarrollos habitacionales populares donde se evaluaron las características urbanas, y aquellos de donde se obtuvo la percepción de sus habitantes. La distribución espacial de esos desarrollos habitacionales se presenta en la Figura 3. En la siguiente sección se presentan los resultados descriptivos obtenidos.

Figura 3

Aguascalientes: Fraccionamientos seleccionados

Fuente: Elaboración propia.

Resultados: habitabilidad de desarrollos habitacionales populares en la ciudad de Aguascalientes

Resultados y reflexiones

Resultados de la caracterización de los desarrollos habitacionales

Restricciones:

• El 55% está afectado por líneas eléctricas de alta tensión que cruzan en su mayoría los camellones centrales de las principales vialidades.

• En el 36% de los desarrollos existen ductos de Petróleos Mexicanos.

Desarrollos habitacionales y vivienda:

• Los 56 desarrollos habitacionales unifamiliares ocupan una superficie de 672.8 hectáreas; la vivienda ocupa 254.9 ha, lo que representa el 38% del suelo urbanizado.

• Hay 12 ha por desarrollo habitacional, donde se han construido 28,324 hogares, con una superficie de 254.9 ha.

• En promedio, hay 506 viviendas por desarrollo habitacional.

• La conformación del rango y la distribución de número de hogares respecto de los 56 fraccionamientos es:

En once fraccionamientos hay menos de 100 viviendas (20%).

En veintisiete fraccionamientos hay de 101 a 500 viviendas (48%).

En trece fraccionamientos hay de 501 a 1,000 viviendas (23%).

En tres fraccionamientos hay de 1,001 a 2,000 viviendas (5%).

En dos fraccionamientos hay más de 2,000 viviendas (4%).

• De 28,324 viviendas que se construyeron, solamente se ocupan 22,222, lo cual representa el 79%; a su vez, hay 6,102 deshabitadas, que corresponden al 21%.

• Los fraccionamientos autorizados entre los años de 1972 y 1999 tienen 14% de viviendas inhabitadas y del 2000 al 2008 tienen el 25%.

Figura 4

Superficie en hectáreas y porcentaje de viviendas

Fuente: Elaboración propia (tablas adicionales en anexos).

Figura 5

Viviendas por año de autorización

Fuente: Elaboración propia. (tablas adicionales en anexos).

Figura 6

Porcentaje de viviendas en los desarrollos habitacionales

Fuente: Elaboración propia (tablas adicionales en anexos).

Vialidad:

• Respecto de la estructura vial, solo el 44% cuenta con una vialidad colectora.

Población:

• Considerando los 3.7 miembros por familia en fraccionamientos que habitan menos de 100 viviendas, se refleja una población aproximada de 370 personas como máximo.

• En el rango de 501 a 1,000 hogares la población aproximada es de 3,700.

• La población total en los 56 fraccionamientos es de 82,678 habitantes, para una densidad bruta de 123 habitantes por hectárea y una densidad neta de 324, con un promedio de 3.7 habitantes por vivienda.

Resultados de la percepción de la población captada en las encuestas y en el taller de participación ciudadana

Movilidad y transporte:

• Los participantes indicaron el tipo de transporte más utilizado para poder conducirse hacia sus actividades diarias, los cuales son: auto propio, con el 56%, y autobús, con el 33% (Figura 10).

• Sobre la percepción de la movilidad peatonal, esta fue evaluada adecuadamente en el 88% (Figura 11). Para este segmento de población sí es fácil caminar en su fraccionamiento, mientras que el 12% indicó lo opuesto, argumentando que las banquetas estaban fracturadas, angostas, sucias, y con obstáculos debido a los árboles y cocheras extendidas.

• Lo que no les agrada es la falta de rutas de transporte público, que no pasan los camiones y que hay muchos autos.

Figura 7

¿Cómo se transportan hacia sus actividades?

Fuente: Elaboración propia.

Figura 8

¿Es fácil caminar en el fraccionamiento?

Fuente: Elaboración propia.

Figura 9

Iluminación

Fuente: Elaboración propia.

Figura 10

Calidad de los espacios públicos

Fuente: Elaboración propia.

Figura 11

Estética de los espacios

Fuente: Elaboración propia.

Equipamiento:

• La población percibió que la calidad de su espacio público es buena en el 82%, y regular en el 15%.

• En cuanto a la estética, el 82% está a favor y el 18% la consideró regular.

• Se carecen de equipamiento urbano recreativo pero el poco que se tiene lo evaluaron positivamente.

• Las personas expresaron que no les agrada la inseguridad, el vandalismo, la falta de equipamiento y la falta de mantenimiento en los espacios públicos.

Figura 12

Existencia de mobiliario urbano

Fuente: Elaboración propia.

Agrado y orgullo del fraccionamiento:

• Con relación al orgullo y al gusto que se siente del lugar que habitan, la mayoría de la población está orgullosa, en el 63%.

• La principal causa por la cual se sienten orgullosos de habitar en su desarrollo habitacional es la tranquilidad con que se vive; la segunda es que les gusta sin dar un motivo aparente y en tercero lugar porque lo consideran agradable.

• En relación con la percepción de agrado del fraccionamiento, se expresaron los siguientes motivos: tranquilidad, limpieza, áreas verdes, ubicación, escuelas existentes, iluminación, comercio, seguridad y ser un condominio cerrado.

• Consideraron que es seguro andar en las calles en un 63%, debido a la buena iluminación, porque son amplias, transitadas y tranquilas; el resto, es decir, el 37% expresó que no es seguro porque los vehículos circulan a altas velocidades, falta vigilancia y existen jóvenes que se drogan.

Figura 13

¿Por qué están orgullosos?

Fuente: Elaboración propia.

Figura 14

¿Es seguro andar en la calle?

Fuente: Elaboración propia.

Desagrado e inconvenientes:

• Los principales inconvenientes hallados por la población fueron la poca vigilancia, la inseguridad y la falta de rampas en banquetas.

• El sentimiento de desagrado es la principal causa de no estar orgullosos del sitio donde viven: se indicando además una gran variedad de motivos, como el hecho de estar lejos de todo, ser un sitio muy solitario, haber riñas y mucho ruido, que está olvidado, entre otros.

• Las personas percibieron falta de mantenimiento de áreas verdes, apagones de luz, nulo patrullaje y vigilancia. Además, indicaban que el agua potable, en ocasiones, no era surtida, se hacen muchas reparaciones en el drenaje y hay tardanza al recoger la basura.

• El 43% percibe que sí existen actos vandálicos, y se refieren a pleitos y grafitis.

• La seguridad en los espacios públicos es regular en un 23% y buena en un 77%.

• Los principales inconvenientes mencionados en la encuesta hacen referencia a inseguridad y poca vigilancia.

• La población evaluó en alto porcentaje de aceptación (75%) la tranquilidad, y un 73% la privacidad que consideran se tiene al vivir en estas unidades habitacionales.

Figura 15

¿Por qué no están orgullosos?

Fuente: Elaboración propia.

Figura 16

Existencia de vandalismo.

Fuente: Elaboración propia.

Figura 17

Seguridad de los espacios públicos en fraccionamientos.

Fuente: Elaboración propia.

Figura 18

Privacidad del fraccionamiento

Fuente: Elaboración propia.

Figura 19

Tranquilidad.

Fuente: Elaboración propia.

Ejemplo de tablas utilizadas para el procesamiento de la información

Discusión sobre la caracterización y percepción de los habitantes acerca de sus desarrollos habitacionales

La estructura urbana de un fraccionamiento se conforma principalmente por la vivienda, el equipamiento urbano y las vialidades. En estos desarrollos habitacionales se ha edificado sobre lotes de 90 m^²; es importante destacar que la población consideró que habita en hogares pequeños. Vivir en viviendas tan pequeñas conlleva una problemática social de hacinamiento, falta de privacidad, entre otros factores negativos que afectan el diario vivir de las personas.

La vivienda ocupa en promedio el 38% de los usos del suelo del fraccionamiento, porcentaje relativamente pequeño en relación con lo que ocupa la superficie de las vialidades, lo que incrementa significativamente el costo de urbanización por requerir más luminarias, redes de drenaje, tubos de agua potable, mayor superficie de pavimentos, entre otros.

Los costos impactan en el precio final de la vivienda, y podemos suponer que es uno de los factores responsables de la gran cantidad de hogares deshabitados que no se adquieren o se abandonan por no poder pagarlos, como se observó en el periodo de 2000 a 2008, cuando se incrementaron estas cifras en hogares deshabitados en un 25%.

En algunas ocasiones, para bajar los costos de urbanización se realizan obras con baja calidad, como expresó por la población al manifestar que las redes de drenaje necesitan muchas reparaciones debido a las fugas que tienen.

La problemática del mantenimiento de la infraestructura y de espacio público en estos desarrollos habitacionales se agrava por estar mal atendidos por parte de las autoridades, principalmente por la administración municipal, como se visualizó en la respuesta de la población, que indica que los siguientes servicios no funcionan adecuadamente: agua potable, pavimentación, alumbrado, drenaje, patrullaje, recolección de basura, transporte, jardinería en camellones y vialidades, así como mantenimiento en áreas verdes.

La vialidad es un elemento primordial en la movilidad en estos desarrollos habitacionales. En su mayoría no presentan una adecuada jerarquía vial por niveles de servicio, solamente el 44% de ellos cuenta con una vialidad colectora que introduzca a las calles locales; esto provoca congestionamientos en el acceso o en la salida del fraccionamiento, al presentar un dimensionamiento de 12 metros de ancho; este tipo de calle tiene las medidas de una calle local, tal como lo indica la legislación urbana.

El principal medio de transporte en que se mueve la población es el vehículo, factor que agrava la circulación vehicular en estos desarrollos, al no contar, como antes se indicó, con una adecuada jerarquía vial que evite su saturación.

El diseño vial en estos desarrollos, y en general en la ciudad, sigue sin respetar la pirámide de movilidad, donde la jerarquía debe ser: peatón, ciclista, transporte público y al final el transporte privado. Se carecen de ciclovías y banquetas por donde se pueda circular adecuadamente y que propicien que la movilidad sea accesible e inclusiva.

El equipamiento urbano es fundamental en los desarrollos habitacionales, debido a que satisface las necesidades de la población en su educación, recreación, abasto, etc. Se observa una carencia notable en la dotación de equipamiento urbano en estos desarrollos populares; ninguno de ellos cuenta con un centro de barrio o vecinal, sus áreas de donación son insuficientes para este propósito, se complica este fin debido a su mala ubicación y su dispersión. La problemática surge desde la legislación urbana que rigió en años anteriores, en la que se propone el 15% del área neta vendible; esto se agrava en el actual código urbano, que lo reduce al 12%. Si consideramos el 15% destinado a donación, da aproximadamente 0.68 ha, superficie insuficiente para conformar y estructurar adecuadamente los centros vecinales y de barrio, necesarios en los desarrollos habitacionales. Esta observación se refuerza con la siguiente reflexión, si consideramos 3.7 miembros por familia en fraccionamientos que habitan menos de 100 viviendas (20%), se refleja una población aproximada de 370 personas como máximo. De 101 a 500 viviendas (48%) corresponden a 1,850 personas. En el rango de 501 a 1,000 hogares (23%), la población aproximada es de 3,700. El 91% de estos fraccionamientos analizados se encuentra en este rango, cuya población resultante nos indica que estos fraccionamientos no cuentan con la población suficiente para construir un jardín de niños, primaria, secundaria u otros equipamientos necesarios para conformar los centros vecinales y de barrio. En las encuestas también las personas señalaron esta gran necesidad, al expresar que hay gran falta de equipamiento urbano en su entorno. Sobre el desagrado de su desarrollo expresaron lejanía de los equipamientos urbanos y falta de dotación en los servicios públicos.

El espacio público como parte del equipamiento urbano es poco utilizado debido a la inseguridad, el vandalismo, así como a la falta de mantenimiento por parte del municipio, que los tienen abandonados y descuidados. En cuanto a la percepción, la población manifestó que se carece de equipamiento urbano recreativo, pero el poco que hay lo evaluaron positivamente, lo que deja ver que tienen en mucha estima los pocos espacios recreativos con que se cuenta.

Una tercera parte de la población manifestó que se carece de mobiliario urbano en sus desarrollos habitacionales, elemento primordial para mantener limpio el espacio público y adecuadamente equipado en sus plazas, parques y calles.

Los encuestados expresaron la necesidad de contar con el equipamiento necesario dentro de su desarrollo habitacional, debido a que realizan diversas actividades en el exterior de la vivienda, como ejercitarse, ir al parque, asistir a misa, caminar, correr, solo por mencionar algunas.

Pasar tiempo en el exterior de las viviendas refuerza la importancia de la habitabilidad urbana, a causa de que puede ser muy beneficiosa, siempre y cuando se cumplan ciertas condiciones de diseño, mantenimiento, accesibilidad e integración con el entorno. Los espacios exteriores planificados pueden mejorar la calidad de vida de las personas, así como promover su bienestar físico y mental.

El 63 % de los habitantes se siente orgulloso de vivir en su desarrollo habitacional, debido principalmente a la percepción de seguridad que se tiene de vivir en estos espacios, son agradables, creen tener privacidad y tranquilidad en su entorno. Ello se contrapone con lo expresado en cuanto a desagrado de su desarrollo habitacional y la indicación de que hay poca vigilancia y actos vandálicos.

Con respecto a las restricciones que afectan los desarrollos, se encuentran principalmente las líneas eléctricas de alta tensión en más de la mitad de los fraccionamientos; en un porcentaje menor, lo cruzan poliductos de Pemex. Estos dos elementos representan un grave riesgo para la población.

Conclusiones

En relación con las preguntas de investigación evaluados por medio de los indicadores observados, la habitabilidad de los desarrollos habitacionales de tipo popular en la ciudad resultó tener una evaluación negativa en la vivienda, la vialidad, el equipamiento urbano, la infraestructura, los servicios públicos, el mobiliario urbano y la inseguridad.

Todos los resultados en cuanto a la vivienda fueron negativos, como el tamaño del lote, que fue considerado pequeño por la población. El porcentaje de uso habitacional reflejó ser muy pequeño con respecto al porcentaje que se obtuvo de la vialidad.

La superficie total que ocupan todas las viviendas, como el área neta vendible según el código urbano, propone que, sobre esta superficie, el 12% de ella sea para área de donación, lo que resulta ser pequeña para contener los equipamientos urbanos que se requieren en una unidad habitacional.

Es alta la cantidad de vivienda deshabitadas y abandonadas por su mala ubicación y su precio no accesible por parte de este nivel socioeconómico de la ciudad.

Los desarrollos habitacionales que se analizaron carecen de vialidades colectoras. Gran parte de la superficie del desarrollo está destinada a la vialidad vehicular; es, por tanto que el vehículo es prioritario, y deja en segundo término todos los demás medios de movilidad, ya que faltan ciclovías, las banquetas locales son angostas y es necesario considerar rampas para personas con discapacidad. A pesar de ello, algunos opinaron que la movilidad peatonal es apropiada.

Se destaca que, debido a lo angosto del frente de la vivienda, se dificulta a los visitantes encontrar lugar donde estacionarse, y que los visitantes al desarrollo se estacionan en las cocheras obstruyéndolas.

En la mayoría de los desarrollos habitacionales no hay una estructura vial adecuada que tenga una jerarquía con vialidades colectoras, subcolectoras y locales. Por lo tanto, ante todos estos factores la estructura vial puede evaluarse como no adecuada.

El equipamiento urbano es muy importante. Es fundamental para una mayor habitabilidad y le da estructura al desarrollo con los centros vecinales y de barrio. En todos los desarrollos habitacionales es necesaria esta estructura. Pero no se halló algún desarrollo que tenga estos centros de equipamiento.

Presentan un alto déficit en el sistema educativo y recreativo. Este se encuentra disperso, y su localización dificulta la accesibilidad sobre los pocos espacios recreativos con que cuentan.

El alumbrado público fue bien evaluado, pero cruzan por ellos líneas de alta tensión y poliductos de Petróleos Mexicanos que representan un peligro para la población. La red de agua potable presenta fugas, y se afecta el pavimento cuando se trata de solucionar el problema.

Entre los principales inconvenientes de los servicios públicos se mencionó el mantenimiento de las áreas verdes, los apagones de luz, el nulo patrullaje para la vigilancia, que tardan en recolectar la basura, y en ocasiones no hay agua.

La población opina que se siente segura en sus calles y en general en el espacio público. Existen contradicciones en sus opiniones, pues también se afirma que los principales inconvenientes de vivir en sus desarrollos son la inseguridad y que les afecta el vandalismo.

En función de los indicadores evaluados, los desarrollos habitacionales no cumplen con las características urbanas requeridas para considerarse como adecuados, y la población los evalúa en alto porcentaje como negativos en su nivel de habitabilidad; por tal motivo, se acepta la hipótesis que guía al artículo.

Ante estos hallazgos, se plantean las siguientes recomendaciones de habitabilidad basadas en los resultados encontrados.

Figura 20

Evaluación de los indicadores

Fuente: Elaboración propia.

Recomendaciones a la normatividad urbana (código urbano para el estado de Aguascalientes).

La normatividad ha condicionado el diseño de los fraccionamientos, planteando las características que deberán tener, y con ello repercutiendo en la calidad de vida de sus habitantes que conforman el entorno habitacional, por determinarse el tamaño de lote mínimo y máximo según el nivel socioeconómico, el tamaño de las áreas de donación, la superficie del comercio y las dimensiones de las vialidades.

El porcentaje de área de donación debe ser modificado; en la actualidad se plantea el 12% del área neta vendible para todos los tipos de densidad (baja, media y alta). La propuesta de este porcentaje no se sustenta en investigaciones donde se encuentre lo requerido, ya que con esta lógica los fraccionamientos residenciales (baja densidad) tendrán una mayor superficie de donación que los populares (densidad alta), ya que estos últimos tendrán una menor área vendible debido a su tamaño de lote, y tendrán además una mayor población por tanto, necesidad de mayor superficie.

Aumentar el tamaño de lote de la vivienda de 75 m² a 90 m^², como estaba anteriormente, y, si un estudio socioeconómico lo justifica, aumentar a 110 m^², en función de ser accesible en precio para su compra.

Recomendaciones para futuras investigaciones